Wenn die Zinsbindung eines Immobilienkredits ausläuft, steht die Anschlussfinanzierung an. Wer den Zinssatz dafür schon heute festschreiben will, obwohl das alte Darlehen noch zwei oder drei Jahre läuft, braucht ein Forward-Darlehen. Möglich ist das bis zu 66 Monate im Voraus, sinnvoll aber nur unter bestimmten Bedingungen. Wie sich Konditionen und Aufschläge unterscheiden, lässt sich mit einem Forward-Darlehen Zinsen sichern im Detail nachvollziehen, bevor man sich auf eine Bank festlegt.
Dieser Ratgeber sortiert die Frage entlang von vier Punkten: Wie das Darlehen funktioniert, was es kostet, wann es sich rechnet und welche Alternativen es gibt.
Übersicht
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert
Ein Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung liegt eine Vorlaufzeit, die sogenannte Forward-Periode.
Der Ablauf sieht so aus:
- Sie schließen den Vertrag heute ab und vereinbaren Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung und Auszahlungstermin.
- In der Vorlaufzeit passiert nichts. Sie zahlen keine Zinsen, keine Tilgung und keine Bereitstellungszinsen.
- Zum vereinbarten Termin löst die neue Bank das alte Darlehen ab.
- Ab diesem Moment beginnt die Rückzahlung zu den Konditionen, die Sie damals festgeschrieben haben.
Der wichtigste Punkt daran ist der zweite. Anders als bei einer Baufinanzierung mit verzögerter Auszahlung fallen in der Wartezeit keine laufenden Kosten an. Bezahlt wird die Zinssicherung über den Zinssatz selbst.
Beachten Sie außerdem: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Sie müssen es abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Wer aussteigt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung.
Was die Zinssicherung kostet
Für jeden Monat Vorlaufzeit berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag. Üblich sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat, wobei die Spanne zwischen den Anbietern erheblich ist.
Was das in der Praxis bedeutet:
| Vorlaufzeit | Aufschlag bei 0,02 % pro Monat | Effekt auf 250.000 € |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,24 Prozentpunkte | rund 600 € pro Jahr |
| 24 Monate | 0,48 Prozentpunkte | rund 1.200 € pro Jahr |
| 36 Monate | 0,72 Prozentpunkte | rund 1.800 € pro Jahr |
| 48 Monate | 0,96 Prozentpunkte | rund 2.400 € pro Jahr |
| 60 Monate | 1,20 Prozentpunkte | rund 3.000 € pro Jahr |
Der Aufschlag gilt für die gesamte neue Zinsbindung, nicht nur für die Vorlaufzeit.
Genau darin liegt die Falle. Ein Aufschlag von 0,72 Prozentpunkten klingt überschaubar, wirkt aber über zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro und zehn Jahren Bindung summiert sich das auf einen deutlich fünfstelligen Betrag.
Die ersten sechs bis zwölf Monate Vorlauf sind bei vielen Banken aufschlagsfrei. Wer ohnehin kurz vor dem Ende der Zinsbindung steht, bekommt die Sicherheit also praktisch geschenkt.
Wann sich ein Forward-Darlehen rechnet
Die Rechnung ist im Kern einfach: Es lohnt sich, wenn der Marktzins zum Ablösetermin höher liegt als der heute gesicherte Zins inklusive Aufschlag.
Da niemand den künftigen Zinssatz kennt, hilft eine andere Frage weiter. Ab welchem Marktzins gehen Sie ins Plus? Bei einem heutigen Angebot von 3,4 Prozent und 0,72 Punkten Aufschlag liegt die Schwelle bei 4,12 Prozent. Halten Sie es für wahrscheinlich, dass die Zinsen in drei Jahren darüber liegen, ist das Geschäft sinnvoll.
Deutlich dafür spricht die Lage, wenn diese Punkte zusammenkommen:
- Die Vorlaufzeit beträgt höchstens zwei bis drei Jahre.
- Die monatliche Rate ist ohnehin knapp kalkuliert, sodass ein Zinssprung Sie treffen würde.
- Die Immobilie soll langfristig gehalten werden, ein Verkauf ist nicht geplant.
- Die berufliche und familiäre Situation ist stabil.
- Das Zinsniveau liegt historisch eher niedrig als hoch.
Gegen ein Forward-Darlehen spricht dagegen eine lange Vorlaufzeit von vier oder fünf Jahren, ein möglicher Verkauf der Immobilie, eine anstehende Sanierung mit zusätzlichem Kapitalbedarf oder schlicht die Erwartung fallender Zinsen.
Wichtig ist der psychologische Teil dieser Entscheidung. Ein Forward-Darlehen ist keine Wette auf steigende Zinsen, sondern eine Versicherung gegen sie. Wer so darauf schaut, akzeptiert den Aufschlag als Prämie und ärgert sich später nicht über entgangene Zinsvorteile.
Welche Alternativen es gibt
Ein Forward-Darlehen ist nicht der einzige Weg zur Anschlussfinanzierung:
Prolongation bei der bisherigen Bank. Die einfachste Variante, meist ohne Prüfung und ohne Kosten. Die Konditionen sind allerdings häufig schlechter als bei einem Wechsel, weil die Bank weiß, dass Bequemlichkeit ein Argument ist.
Umschuldung zum Ablauftermin. Sie holen sich sechs bis zwölf Monate vorher Angebote und wechseln. Der Aufwand ist überschaubar, die Grundschuld wird abgetreten statt neu eingetragen.
Bausparvertrag als Zinssicherung. Funktioniert über lange Zeiträume, kostet aber Abschlussgebühr und bindet Kapital.
Kündigung nach zehn Jahren. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie jeden Immobilienkredit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht gilt zwingend und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Der letzte Punkt wird selten genutzt, obwohl er bei alten Verträgen mit hohen Zinsen der wirksamste Hebel ist.
Nachteile im Überblick. Ein Forward-Kredit bindet Sie an eine Bank, bevor Sie wissen, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Sie zahlen den Zinsaufschlag in jedem Fall, auch wenn die Zinsen fallen. Und Sie müssen das Darlehen abnehmen, sonst wird eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. In der Regel lohnt der Abschluss deshalb erst, wenn die Vorlaufzeit überschaubar ist und Sie eine günstige Kondition bereits vorliegen haben.
Eine unabhängige Beratung ist an dieser Stelle ihr Geld wert, weil die Angebote sich nicht nur im Zinssatz, sondern auch in den Sondertilgungsrechten und der Bereitschaft unterscheiden, den Aufschlag zu verhandeln.
Die Entscheidung in fünf Schritten
- Ablauftermin der Zinsbindung und aktuelle Restschuld heraussuchen.
- Prüfen, ob die Zehnjahresfrist ab Vollauszahlung schon greift.
- Mehrere Forward-Angebote einholen und die Aufschläge pro Monat vergleichen.
- Die Schwelle ausrechnen, ab der sich die Sicherung lohnt.
- Ehrlich einschätzen, ob eine Zinserhöhung die eigene Rate gefährden würde.
Wer nach diesen fünf Schritten unsicher bleibt, sollte sich das aktuelle Zinsumfeld ansehen. Die Zeitreihen zu den Zinssätzen für Wohnungsbaukredite bei der Deutschen Bundesbank zeigen, wie stark die Konditionen historisch geschwankt haben.
Ein Forward-Darlehen ist außerdem nur so gut wie die Substanz dahinter. Welche Risiken auf Eigentümer über die Finanzierung hinaus zukommen, fasst der Beitrag zu den Risiken für Immobilienbesitzer zusammen. Und wer parallel über einen Neubau nachdenkt, findet in den Hinweisen dazu, worauf man beim Bau eines neuen Hauses achten sollte, die Punkte, die die spätere Finanzierungslast bestimmen.