Oft heißt es: Cash ist King. Ganz egal, ob es sich um den eigenen Lohn oder Wertanlagen handelt. Auf Immobilien passt der Spruch wie die Faust auf das Auge. Die beliebtesten Immobilien sind Cashflow Immobilien. Was eine Cashflow Immobilie ausmacht und wie man an sie herankommt, erfahren Sie hier.
Übersicht
Was ist eine Cashflow Immobilie?
Der Begriff Cashflow sollte den meisten Menschen bekannt sein, wenn auch häufig in einem anderen Kontext. Eins zu eins übersetzt bedeutet er soviel wie Geldfluss und kann positiv oder negativ sein. Das Ziel eines Anlegers ist es in den meisten Fällen einen möglichst hohen, positiven Cashflow zu erwirtschaften, da dies im Umkehrschluss bedeutet, dass Geld auf dem Konto verbleibt. Anders als klassische Vertriebs- und Anlageimmobilien zielen Cashflow Immobilien vorrangig auf einen hohen Cashflow, also einen hohen monatlichen Geldfluss ab. Neben dem Inflationsschutz steht also ganz klar auch der Ertrag im Fokus. Cashflow Immobilien spielen eine große Rolle, wenn man sich von seinem Beruf unabhängig machen möchte und über die Zeit ein passives Einkommen aufbauen will.
Der Vorteil von Immobilien ist hierbei, dass man diese zu großen Teilen fremdfinanzieren kann. Dadurch muss nicht unbedingt das eigene Geld oder zumindest nur ein kleiner Teil dieses Geldes investiert werden. Das Schlüsselwort hier ist Fremdkapitalhebel. Wer es schafft eine Finanzierung ausschließlich mit Fremdkapital zu stellen, der hebelt in der Theorie sein Eigenkapital ins Unendliche.
Wer bei der Immobilienauswahl umsichtig ist und kluge Entscheidungen trifft, wird sich auf lange Sicht über einen regelmäßigen Cashflow freuen dürfen, der zusätzlich zu anderen Einnahmen auf dem Konto ankommt.
Wie berechnet sich der Cashflow?
Die Berechnung des Cashflows ist relativ simpel. Man stellt alle Erträge der Immobilie gegen die anfallenden Kosten. Nicht berücksichtigen sollte man hierbei umlegbare Kosten, die letzten Endes durch den Mieter getragen werden. Sehr wohl sollte man aber die komplette Kreditrate, also Tilgung inklusive Zinsen, einberechnen. Viele Anfänger machen außerdem den Fehler, dass Sie vergessen etwaige Steuernachzahlungen einzubeziehen. Damit der Wert der Cashflowberechnung jedoch aussagekräftig ist, muss man unbedingt sämtliche Kosten bedenken. Der Wert, der nach der Gegenüberstellung von Einnahmen und Kosten herauskommt, kann positiv oder negativ sein. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass jeden Monat Geld vom Konto der Immobilie abfließt. Ein positiver Cashflow bringt jeden Monat Geld auf das Konto der Immobilie.
Beispiel: Ein Investor hat eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Die Kreditrate beträgt monatlich 600 EUR, die nicht umlagefähigen Betriebskosten liegen monatlich bei 100 EUR und sonstige Kosten, beispielsweise für Steuern, werden mit 50 EUR im Monat kalkuliert. Die monatliche Kaltmiete beträgt 800 EUR.
In diesem Beispiel kann sich der Investor über einen monatlichen Cashflow von 50 EUR freuen.
Dies ergibt sich aus folgender Rechnung:
800 EUR Kaltmiete
./. 600 EUR Kreditrate
./. 100 EUR Betriebskosten
./. 50 EUR sonstige Kosten
= 50 EUR positiver Cashflow
Warum will jeder einen hohen Cashflow haben?
Ein hoher Cashflow bedeutet, dass das Vermögen des Investors ansteigt, wohingegen ein niedriger beziehungsweise negativer Cashflow Vermögensverlust bedeutet. Da der Cashflow auch unmittelbar mit der Finanzierbarkeit eines Investors zusammenhängt, möchte jeder Investor einen hohen Cashflow haben. Die Logik dahinter ist einfach. Wenn ein Investor mehrere Immobilien hält, die einen negativen Cashflow abwerfen, muss beim Ankauf weiterer Objekte eine höhere Sicherheit bei der Bank hinterlegt werden beziehungsweise das freie, monatliche Kapital für die Finanzierung sinkt. Somit wird, wenn der Cashflow negativ ist, die Bonität des Investors geschädigt und ein weiteres Wachstum mit Fremdkapital gestört.
Zusätzlich hilft ein hoher Cashflow beim Vermögensaufbau, da jeden Monat die Möglichkeit besteht Geld zurückzulegen. Auch bei unvorhergesehenen Reparaturen kann ein positiver Cashflow sich als sehr nützlich erweisen. Wer die Möglichkeit hat, regelmäßig Geld für sein Investment auf Seite zu legen, muss im Notfall nicht auf teure Modernisierungs- oder Sanierungskredite zurückgreifen. Zumal diese im Fall der Fälle den Cashflow weiter schmälern und die Rentabilität beschädigen würden.
Eine Cash Flow Immobilie kann helfen Privatier zu werden.
Wie kann man Cashflow Immobilien kaufen?
Wer eine Cashflow Immobilie kaufen möchte hat im Grunde zwei Ansprüche an das Investment. Zum einen soll der Ertrag sehr hoch sein und zum anderen die Kosten möglichst gering. Das Geheimnis beim Erwerb einer Cashflow Immobilie liegt also in einem niedrigen Einkaufspreis, gepaart mit einer möglichst hohen Miete.
Da die meisten Investoren eine solche Immobilie bevorzugen, ist der Markt entsprechend eng. Hier zahlt es sich aus, wenn man gut vernetzt ist. Das Optimum sind private Kontakte. Diese verlangen in der Regel keine oder zumindest eine deutlich geringere Provision als professionelle Makler. Jedoch schließt dies gute Maklerfirmen nicht von Grund auf aus. Auch wenn ein Makler eine recht hohe Provision kassiert, kann er unter dem Strich von Nutzen sein. Viele Immobilien werden Off-Market an gute Kunden des Maklers verkauft. Das bedeutet, dass, sobald ein Makler neue Objekte reinbekommt, er diese im Regelfall erst einmal an Kunden weitergibt, die ihm bekannt sind und wo er sich ein schnelles Geschäft erhofft.
Konsequentes setzen auf eine Tippgeberprovision kann helfen.
Den Immobilienmakler mit einbinden
Das Ziel des geneigten Investors ist es somit bei möglichst vielen Maklern auf der Liste zu stehen und dort als „guter Kunde“ geführt zu werden. Diesen Status kann man erreichen, indem man bei vorherigen Geschäften zeitnah die gestellten Rechnungen begleicht und dem Makler vergleichsweise wenig Arbeit macht, indem man im Idealfall schon vor einer Besichtigung notwendige Unterlagen vorlegt und Objektunterlagen schon sorgfältig geprüft hat. Wenn alles passt, sollte man also schon nach der ersten Besichtigung eine entsprechende Kaufzusage machen können. Aus Maklersicht wird ein Objekt nämlich immer weniger rentabel, wenn es lange im Bestand ist.
Eine weitere Möglichkeit Cashflow Immobilien zu erwerben ist eine gute Marktkenntnis. Wer in Immobilien investiert, sollte seinen Markt generell gut kennen, ein gewisses Insiderwissen kann aber weitere Vorteile bringen. Wichtige Fragen können sein: Wächst die Bevölkerung in der Gegend oder gibt es viele Wegzüge? Haben große Firmen Investitionspläne in der Region? Ist die Region in vielen Jahren noch interessant? All diese Fragen sind wichtig. Der Cashflow soll auf lange Zeit erwirtschaftet werden und im Idealfall lässt sich aufgrund von steigendem Bedarfs auch die Miete regelmäßig anpassen. Wer hier noch recht unbekannte Regionen im Visier hat, hat die Chance auf wahre Schnäppchen beim Einkauf, die dann auf Sicht auch einen guten Cashflow abwerfen.
Wie den Cashflow einer Immobilie erhöhen?
Die Möglichkeiten zur Steigerung des Cashflows einer Immobilie sind vielfältig, jedoch gibt es zwei prominente Methoden.
Die erste Möglichkeit ist die klassische Mietsteigerung. Ist die Immobilie noch passend zum Mietspiegel vermietet? Wenn die Antwort auf diese Frage „Nein“ lautet, sollte man über eine Anpassung der Miete nachdenken. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen hat ein Vermieter die Möglichkeit, die Miete an den Mietspiegel anzupassen. Der Mieter kann sich hiergegen kaum wehren und muss seine Zustimmung erteilen. Eine weitere Möglichkeit ist die Anpassung der Miete nach einer umfangreichen Sanierung, welche den Wohnkomfort deutlich verbessert. Auch hier gibt es gesetzliche Regelungen, welche zu beachten sind. Eine erfolgreich durchgeführte Mieterhöhung wird sich auf lange Sicht aber rechnen.
Je nach Standort kommt auch die Vermietung von Wand- oder Stellflächen auf dem Grundstück zu Werbezwecken infrage. Es gibt Firmen, die zahlen für solche Firmen, wenn der Standort gut ist, stattliche Mieten. Hierdurch wird der Cashflow effektiv und ohne weitere Kosten erhöht.
Zu guter Letzt kann man den Cashflow von Anfang an erhöhen, indem man mehr Eigenkapital einbringt. Der Vorteil ist, dass die Kreditrate dadurch sinkt. Wichtig ist aber, dass man das eingesparte Geld zumindest in Teilen auch wieder zum Vermögensaufbau verwendet. Sollte ansonsten eine unvorhergesehene Baumaßnahme fällig werden, kann es sein, dass der ganze Vorteil durch die Aufnahme eines weiteren Kredits dahin ist.