Wenn du eine Immobilie vermietest, kommt früher oder später die Frage auf: Wie viel bleibt nach Steuern eigentlich übrig? Genau das ist oft schwer einzuschätzen, weil viele Faktoren zusammenspielen – von der Höhe deiner Mieteinnahmen bis zu deinem persönlichen Steuersatz. Mit einem guten Überblick kannst du aber deutlich besser planen und Entscheidungen treffen.
In diesem Artikel zeige ich dir, wie du deine Steuerbelastung grob einschätzen kannst und worauf du dabei achten solltest. Außerdem findest du einen Rechner, der dir diese Einschätzung deutlich erleichtert.
Übersicht
Der Online-Rechner für die Mietsteuer
Der Rechner auf dieser Seite hilft dir dabei, deine voraussichtliche Steuerlast aus Vermietung schnell und unkompliziert abzuschätzen. Du gibst einfach deine Einnahmen, Kosten und einige Basisdaten ein – und bekommst direkt eine grobe Einschätzung.
Besonders hilfreich ist, dass der Rechner nicht einfach nur einen pauschalen Steuersatz nutzt. Stattdessen wird deine Steuer einmal ohne und einmal mit Mieteinnahmen berechnet. Die Differenz zeigt dir, wie stark sich deine Vermietung tatsächlich steuerlich auswirkt.
Schätze, wie stark sich vermietete Immobilien auf deine Einkommensteuer auswirken. Der Rechner vergleicht dein Einkommen ohne Vermietung mit deinem Einkommen inklusive Vermietungsüberschuss.
So funktioniert die Berechnung
Im Kern läuft die Berechnung immer gleich ab: Zuerst wird dein steuerpflichtiger Überschuss aus Vermietung ermittelt. Anschließend wird geprüft, wie sich dieser auf deine gesamte Einkommensteuer auswirkt.
Mieteinnahmen
Die Grundlage sind deine jährlichen Einnahmen aus Vermietung. Dazu gehört in erster Linie die Kaltmiete. In manchen Fällen werden auch Nebenkosten berücksichtigt, wenn sie steuerlich als Einnahmen gelten.
Werbungskosten
Von deinen Einnahmen werden alle abziehbaren Kosten abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel:
- Zinsen für Kredite
- Instandhaltung und Reparaturen
- Verwaltungskosten
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
Diese Ausgaben reduzieren direkt deinen steuerpflichtigen Gewinn.
Abschreibung (AfA)
Ein wichtiger Punkt ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Dabei kannst du den Gebäudewert über viele Jahre steuerlich geltend machen.
Der Rechner berücksichtigt diese Abschreibung automatisch anhand des eingegebenen Gebäudewerts und des gewählten AfA-Satzes.
Steuerberechnung
Jetzt kommt der entscheidende Schritt: Dein Einkommen wird einmal ohne Vermietung und einmal mit Vermietung berechnet.
Die Differenz daraus ergibt die zusätzliche Steuerbelastung. Dadurch bekommst du ein deutlich realistischeres Bild als mit einem festen Steuersatz.
Mieteinnahmen versteuern: Das sollte man vorher alles sonst noch einkalkulieren
Der Rechner liefert dir eine gute Grundlage. In der Praxis gibt es aber noch einige Punkte, die du im Hinterkopf behalten solltest.
Zum Beispiel kann sich dein persönlicher Steuersatz verändern, wenn dein Einkommen steigt. Das bedeutet: Jeder zusätzliche Euro kann stärker besteuert werden.
Auch Leerstand spielt eine Rolle. Wenn deine Wohnung nicht dauerhaft vermietet ist, sinken deine Einnahmen – während viele Kosten gleich bleiben.
Ein weiterer Punkt sind größere Reparaturen. Diese können in einzelnen Jahren deine Steuerlast stark reduzieren, aber gleichzeitig deine Liquidität belasten.
Es lohnt sich also, nicht nur auf die Steuer zu schauen, sondern immer auf das Gesamtbild deiner Investition.
Lineare oder degressive Abschreibung (AfA)
Bei der Abschreibung hast du je nach Objekt unterschiedliche Möglichkeiten. Am häufigsten ist die lineare AfA.
Das bedeutet: Du schreibst jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts ab. Typische Werte sind:
- 2 % pro Jahr (Standard)
- 2,5 % bei älteren Gebäuden
- 3 % bei bestimmten Neubauten
In bestimmten Fällen kann auch eine degressive Abschreibung möglich sein. Dabei setzt du anfangs höhere Beträge ab und später weniger.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt stark von deiner persönlichen Situation und deinem Objekt ab.
Absetzbare Ausgaben (Werbungskosten)
Ein zentraler Hebel bei der Steuer sind deine Werbungskosten. Hier entscheidet sich oft, ob deine Vermietung steuerlich stark belastet wird oder eher moderat bleibt.
Typische absetzbare Ausgaben sind:
- Darlehenszinsen
- Handwerkerkosten
- Verwaltungsgebühren
- Versicherungen
- Fahrtkosten zur Immobilie
Wichtig ist, dass du alle relevanten Kosten sauber dokumentierst. Schon kleine Beträge summieren sich über das Jahr hinweg.
Ein häufiger Fehler ist, Kosten zu übersehen oder falsch einzuordnen. Dadurch zahlst du am Ende möglicherweise mehr Steuern als nötig.