Unterschied zwischen Warm und Kaltmiete

Was unterscheidet Warm- und Kaltmiete? Als Mieter oder Vermieter begegnen einem ständig die Ausdrücke Warmmiete und Kaltmiete. Dabei sind die Unterschiede sehr wichtig und sollten genau bekannt sein.

Definition Kaltmiete

Warmmiete ist die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten
Warmmiete ist die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten

Unter Kaltmiete wird zunächst nur die reine Miete verstanden ohne jegliche Nebenkosten wie Heizkosten und Betriebskosten. Die Kaltmiete wird für die ausschließliche Nutzung des Mietobjektes / der Wohnung berechnet. Ein anderer Ausdruck ist Nettomiete. Um zu einer rechtlich korrekten Kaltmiete zu gelangen, werden der örtliche Mietenspiegel, die Wohnungsgröße und eine etwaige in dem Wohngebiet / Kommune geltende Mietpreisbremse herangezogen.

Der Quadratmeter Preis wird aus dem Mietenspiegel entnommen und mit der Wohnungsgröße multipliziert. Der Mietenspiegel muss amtlich anerkannt sein. Es gibt auch qualifizierte Mietenspiegel. Mieterhöhungen sind bei einer Kaltmiete möglich, wenn dabei der Mietenspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigt werden. Es gibt außerdem eine gesetzliche Begrenzung der Mieterhöhung in Prozent auf einen bestimmten Zeitraum. Dabei ist zusätzlich unter Umständen eine örtlich wirksame Mietpreisbremse zu berücksichtigen. Die Kaltmiete wird auch als Maßstab der Rentabilität herangezogen. Dabei gilt grundsätzlich, dass eine Kaltmiete umso höher angesetzt werden kann, wenn die Ausstattung der Wohnung hochwertig ist und die Wohnung in einer beliebten Wohngegend liegt. Auch hier müssen aber die Vergleichsmieten beachtet werden. Eine Kaltmiete kann nicht im rechtsfreien Raum beliebig erhöht werden. Mieterhöhungen müssen immer gerichtlich nachprüfbar sein.

Die Kaltmiete wird bei der Berechnung des Cashflows einer Immobilie  verwendet.

Nebenkosten – nicht alles umlegbar

Bei den Nebenkosten gibt es einige Positionen, die auf die Mieter umgelegt werden können, andere nicht. So können energetische Sanierungen und Modernisierung bis zu einem bestimmten Prozentsatz pro Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden. Kosten für den Gärtner und die Heizungswartung können dagegen auf die jährlichen Nebenkosten umgelegt werden. Nicht umgelegt werden können Reparaturen und die Kosten der Hausverwaltung.

Eine Ausnahme stellen Inklusivmieten dar. Es gibt auch Mietverträge mit Inklusivmieten. Hier zahlt der Mieter einen festen monatlichen Mietpreis, der auch alle Nebenkosten für Heizung und teilweise auch Strom enthält. Bei stabilen Energiekosten kann das für den Vermieter lohnend sein. Wenn allerdings die Heizkosten exorbitant steigen, dürfte sich eine fix vereinbarte Inklusivmiete nicht lohnen für den Vermieter.

Fazit Unterschied Warmmiete / Kaltmiete

Viele Mieter sehen in Mietgesuchen vor allem auf die Kaltmiete. Diese wird auch bei der Bewertung von Immobilien oft als Messzahl für die Rentabilität und damit den Wert der Immobilie angesetzt. Aber gerade in Zeiten, in denen die Nebenkosten eine zweite Miete darstellen, weil sie immer teurer werden, ist auch die Warmmiete gerade für Mieter sehr wichtig. Dazu gehören auch andere Nebenkosten. Die Nebenkostenabrechnung wird in der Regel 1x jährlich erstellt und ergibt entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung zu den monatlich im Voraus entrichten Nebenkostenvorauszahlungen.

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