Wer eine Wohnung neu vermietet oder die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis erhöhen möchte, steht schnell vor der Frage: Wie viel Miete kann ich verlangen? Eine pauschale Antwort gibt es nicht, denn entscheidend sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete, der örtliche Mietspiegel und mögliche gesetzliche Begrenzungen. Mit einigen Schritten lässt sich jedoch gut einschätzen, welcher Betrag für die eigene Wohnung relevant ist.
Übersicht
Welche Miete ist für meine Wohnung angemessen?
Der Mietpreis einer Wohnung hängt nicht allein von ihrer Größe ab. Auch Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung spielen eine Rolle. Deshalb ist eine durchschnittliche Quadratmetermiete für eine ganze Stadt meist nur ein grober Anhaltspunkt.
Für Vermieter ist vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete wichtig. Sie berücksichtigt Wohnungen, die hinsichtlich verschiedener Merkmale mit dem eigenen Objekt vergleichbar sind.
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Am einfachsten lässt sich der Wert über den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bestimmen. Viele größere Städte stellen inzwischen einen Online-Mietspiegel oder sogar einen eigenen Mietspiegelrechner zur Verfügung.
Eine einfache Suche nach „Mietspiegel + Name der Stadt“ führt häufig direkt zum passenden Angebot. Nach Möglichkeit sollte der offizielle Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde genutzt werden.
Je nach Mietspiegel werden beispielsweise folgende Angaben abgefragt:
- Wohnfläche
- Baujahr oder Baualtersklasse
- Wohnlage
- Ausstattung der Wohnung
- Modernisierungszustand
- besondere Merkmale der Wohnung
Am Ende erhält man häufig einen Quadratmeterpreis oder eine Mietpreisspanne. Genau dieser Wert bildet eine gute Grundlage für die weitere Berechnung.
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Vom Mietspiegelwert zur monatlichen Miete
Ist die Vergleichsmiete pro Quadratmeter bekannt, lässt sich daraus zunächst sehr einfach die monatliche Nettokaltmiete berechnen:
Vergleichsmiete pro m² × Wohnfläche = monatliche Vergleichsmiete
Bei einer Wohnung mit 75 Quadratmetern und einer ermittelten Vergleichsmiete von 11,20 Euro pro Quadratmeter ergibt sich beispielsweise:
75 × 11,20 Euro = 840 Euro monatliche Nettokaltmiete.
Mit dem folgenden Rechner kannst du deinen bereits ermittelten Mietspiegelwert direkt auf die Wohnfläche umrechnen. Zusätzlich lässt sich unterscheiden, ob es um eine Neuvermietung oder um eine Mieterhöhung geht.
Wie viel Miete kann ich verlangen?
Du kennst bereits die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel? Dann kannst du hier daraus die monatliche Nettokaltmiete berechnen und wichtige gesetzliche Grenzen grob einordnen.
Wie viel Miete kann ich bei einer Neuvermietung verlangen?
Bei einer Neuvermietung können Vermieter den Mietpreis grundsätzlich neu vereinbaren. In vielen Städten und Gemeinden gibt es jedoch eine wichtige Einschränkung: die Mietpreisbremse.
Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das die entsprechende Regelung gilt, darf die vereinbarte Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Allerdings bestehen gesetzliche Ausnahmen. Deshalb sollte der errechnete Wert nicht automatisch als rechtssichere Höchstmiete verstanden werden.
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall in Deutschland. Die Bundesländer bestimmen durch Rechtsverordnungen, welche Städte und Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.
Vermieter sollten deshalb vor Abschluss eines neuen Mietvertrags prüfen, ob die konkrete Gemeinde aktuell unter die Mietpreisbremse fällt.
Außerdem gibt es Fälle, in denen besondere Regelungen oder Ausnahmen greifen können. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder eine bereits zuvor zulässig vereinbarte höhere Miete.
Wie viel darf ich die Miete bei einem bestehenden Mietvertrag erhöhen?
Bei einem laufenden Mietvertrag gelten andere Regeln als bei einer Neuvermietung. Soll die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, ist nicht nur der Mietspiegel entscheidend.
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- die derzeitige Nettokaltmiete,
- die ortsübliche Vergleichsmiete,
- der Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und
- die geltende Kappungsgrenze.
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann grundsätzlich erst verlangt werden, wenn die gesetzlichen zeitlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, grundsätzlich seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten entsprechenden Mieterhöhung gestellt werden.
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Was bedeutet die Kappungsgrenze?
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die bestehende Miete nicht unbegrenzt auf einmal angehoben werden.
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. In bestimmten Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann die Grenze auf 15 Prozent abgesenkt sein.
Beispiel für eine Mieterhöhung
Ein Vermieter verlangt momentan 750 Euro Nettokaltmiete. Der Mietspiegel ergibt für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 840 Euro.
Bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent könnten aus 750 Euro rechnerisch maximal 900 Euro werden. Da die Vergleichsmiete jedoch nur 840 Euro beträgt, ist in diesem vereinfachten Beispiel die Vergleichsmiete von 840 Euro die niedrigere Grenze.
Bei der tatsächlichen Durchführung einer Mieterhöhung müssen zusätzlich die gesetzlichen Voraussetzungen, die Begründung und die entsprechenden Fristen eingehalten werden.
Staffelmiete und Indexmiete gesondert betrachten
Der übliche Rechenweg über die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt nicht zu jedem Mietvertrag.
Bei einer Staffelmiete wurden zukünftige Mietbeträge bereits vertraglich festgelegt. Während der Laufzeit der Staffel gelten deshalb besondere Regeln.
Bei einer Indexmiete orientiert sich die Entwicklung der Miete am vereinbarten Preisindex. Eine reguläre Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während einer laufenden Indexmietvereinbarung grundsätzlich ausgeschlossen.
Vor einer Mieterhöhung lohnt sich daher immer ein Blick in den bestehenden Mietvertrag.
Welche Miete sollte ich als Vermieter letztlich ansetzen?
Die höchstmögliche Miete muss nicht automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung sein. Eine marktgerechte Miete kann helfen, geeignete Mieter zu finden und längere Leerstandszeiten zu vermeiden.
Für die Preisfindung können Vermieter deshalb zusätzlich aktuelle Angebote vergleichbarer Wohnungen betrachten. Diese zeigen, welches Preisniveau momentan am Markt aufgerufen wird. Angebotsmieten ersetzen jedoch nicht den Mietspiegel und keine gesetzlichen Mietpreisgrenzen.
Fazit: Wie viel Miete kann ich verlangen?
Wer wissen möchte, wie viel Miete er verlangen kann, sollte zunächst den Mietspiegel für die eigene Stadt oder Gemeinde aufrufen und dort die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung bestimmen. Dieser Wert lässt sich anschließend auf die Wohnfläche hochrechnen.
Bei einer Neuvermietung muss zusätzlich geprüft werden, ob die Mietpreisbremse gilt. Bei einem bestehenden Mietverhältnis sind unter anderem Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und zeitliche Voraussetzungen relevant. Der Mietspiegel liefert damit den Ausgangspunkt – erst die weiteren Regeln zeigen, welcher Mietbetrag im konkreten Fall in Betracht kommt.