Rund um die Baufinanzierung ohne Eigenkapital halten sich Behauptungen, die entweder zu optimistisch oder zu abschreckend sind. Die einen halten die Vollfinanzierung für den einzigen Weg ins Eigenheim, die anderen für den sicheren Weg in die Überschuldung.
Beides trifft nicht zu. Wer die Zahlen kennt, kann selbst einschätzen, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital im eigenen Fall funktioniert. Wo genau die Aufschläge liegen und wie sich Angebote gegenüberstellen lassen, ist unter anderem bei Baufinanzierung-Vergleich.info aufbereitet. Diese sechs Annahmen begegnen einem am häufigsten.
Übersicht
Annahme 1: Ohne Eigenkapital gibt es keine Baufinanzierung
Das stimmt nicht. Banken vergeben eine Vollfinanzierung durchaus, allerdings nicht an jeden. Der Kaufpreis wird dabei zu 100 Prozent finanziert. Wandern auch die Kaufnebenkosten ins Darlehen, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung, die nur wenige Banken anbieten.
Die Voraussetzungen sind dafür deutlich strenger:
- Gute Bonität. Ein tadelloser Schufa-Score ist die erste Bedingung, ohne Ausnahme. Ohne gute Bonität lehnt jede Bank eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ab.
- Hohes Einkommen. Unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit, idealerweise zwei Verdiener im Haushalt. Das Einkommen muss die höhere monatliche Rate dauerhaft tragen.
- Werthaltige Immobilie. Die Bank muss davon ausgehen können, dass sich die Immobilie im Notfall zum Kaufpreis wieder verkaufen lässt. Lage schlägt Ausstattung.
- Hohe monatliche Belastbarkeit. Nach Abzug aller Kosten sollte deutlich Luft bleiben.
Der letzte Punkt ist der entscheidende. Eine Bank rechnet nicht nur, ob die monatliche Rate heute passt, sondern ob sie auch bei steigenden Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung tragbar bleibt. Genau darin liegt das Risiko der Bank, und dieses Risiko gibt sie über den Zinssatz weiter.
Annahme 2: Vollfinanzierung ist nur unwesentlich teurer
Hier liegt der größte Irrtum. Der Zinsaufschlag gegenüber einer Baufinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital ist erheblich, weil die Bank ein deutlich höheres Risiko trägt. Weniger Eigenkapital bedeutet für den Kreditnehmer immer einen höheren Zins.
Eine Rechnung für eine Immobilie zu 400.000 Euro, 30 Jahre Laufzeit, 2 Prozent anfängliche Tilgung:
| Eigenkapital | Darlehenssumme | Zinssatz | Monatsrate | Zinskosten über 10 Jahre |
|---|---|---|---|---|
| 20 % (80.000 €) | 320.000 € | 3,5 % | 1.467 € | ca. 103.000 € |
| 10 % (40.000 €) | 360.000 € | 3,8 % | 1.740 € | ca. 126.000 € |
| 0 %, Nebenkosten selbst | 400.000 € | 4,2 % | 2.067 € | ca. 155.000 € |
| 0 %, alles finanziert | 442.000 € | 4,6 % | 2.431 € | ca. 187.000 € |
Beispielrechnung, Konditionen abhängig von Bank und Bonität.
Der Unterschied zwischen der ersten und der letzten Zeile beträgt über zehn Jahre rund 84.000 Euro allein an Zinsen. Wer 80.000 Euro Eigenkapital einbringt, holt diesen Betrag über den niedrigeren Zinssatz also nahezu wieder herein. Der Zinsaufschlag für fehlendes Eigenkapital liegt je nach Bank bei 0,3 bis 1,2 Prozentpunkten.
Das heißt nicht, dass die Vollfinanzierung falsch ist. Es bedeutet, dass sie einen Preis hat, den Kreditnehmer kennen sollten, bevor sie unterschreiben. Wichtig ist deshalb der Vergleich mehrerer Banken: Die Konditionen für eine Vollfinanzierung unterscheiden sich stärker als bei jeder anderen Form der Immobilienfinanzierung.
Annahme 3: Die Nebenkosten kann man mitfinanzieren
Theoretisch ja, praktisch selten. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer. 3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland.
- Notar und Grundbuch. Etwa 1,5 bis 2 Prozent.
- Maklerprovision. 3 bis 3,57 Prozent Käuferanteil, sofern ein Makler beteiligt ist.
Diese Kaufnebenkosten schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen könnte. Eine Immobilie zu 400.000 Euro bleibt 400.000 Euro wert, auch wenn Sie 442.000 Euro finanziert haben. Die Bank steht bei einer 110-Prozent-Finanzierung damit von Beginn an über dem Beleihungswert, und das Risiko der Bank ist entsprechend hoch.
Deshalb gilt die Faustregel: Wenigstens die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. Wer das schafft, bekommt einen spürbar besseren Zins und findet deutlich mehr Banken, die eine Vollfinanzierung überhaupt anbieten. Wer beim Kauf grundsätzlich strukturiert vorgehen möchte, findet in der Übersicht dazu, worauf man beim Immobilienkauf achten muss, die passenden Prüfschritte.
Annahme 4: Die Miete zahlt man ja auch
Dieses Argument hört man häufig, und es greift zu kurz. Die Monatsrate ist nicht mit der Kaltmiete vergleichbar, weil beim Eigentum Posten hinzukommen, die vorher der Vermieter getragen hat.
Diese Kosten fallen zusätzlich zur Rate an:
- Instandhaltungsrücklage. 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr, bei einem 400.000-Euro-Objekt also 300 bis 500 Euro monatlich.
- Grundsteuer. Je nach Kommune 200 bis 800 Euro im Jahr.
- Gebäudeversicherung. 300 bis 700 Euro im Jahr.
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Hausgeld. Verwaltung und gemeinschaftliche Kosten.
Rechnen Sie die monatliche Rate plus diese Posten gegen die aktuelle Warmmiete. Erst dann sehen Sie den echten Unterschied. Bei einer Vollfinanzierung ist die finanzielle Gesamtbelastung häufig 700 bis 1.000 Euro höher als die bisherige Miete.
Annahme 5: Nach zehn Jahren kann man umschulden
Das Recht dazu besteht tatsächlich: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Diese Regelung gilt zwingend und lässt sich vertraglich nicht ausschließen.
Der Haken liegt in der Restschuld. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit 2 Prozent Anfangstilgung stehen nach zehn Jahren noch rund 78 Prozent der ursprünglichen Summe offen. Liegen die Zinsen dann deutlich höher als heute, steigt die monatliche Rate erheblich.
Zwei Gegenmaßnahmen wirken:
Höhere Tilgung von Anfang an. Mit 3 statt 2 Prozent sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf etwa 66 Prozent. Die Rate steigt zwar, aber das Risiko sinkt spürbar.
Lange Zinsbindung. Eine Laufzeit der Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kostet etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte Aufschlag, sichert aber Planbarkeit. Bei einer Vollfinanzierung ist das kein Luxus, sondern eine Absicherung gegen genau das Szenario, das solche Finanzierungen scheitern lässt.
Annahme 6: Wer keine Rücklage hat, spart sie sich später an
Statistisch geht das selten auf. Wer ohne Eigenkapital kauft, hat auch danach meist keinen Puffer, weil die höhere Rate den Sparbetrag auffrisst.
Genau hier liegt das eigentliche Risiko: nicht in der Rate selbst, sondern im fehlenden Notgroschen. Eine defekte Heizung für 12.000 Euro, ein Arbeitsplatzwechsel mit drei Monaten Gehaltslücke oder ein Autoschaden treffen einen Haushalt ohne finanzielle Reserve unmittelbar.
Bevor Sie eine Vollfinanzierung abschließen, sollten deshalb drei Nettogehälter als Reserve verfügbar bleiben. Wer dieses Geld für die Anzahlung verbraucht, gerät bei der ersten unerwarteten Ausgabe in Schwierigkeiten. Auch beim Neubau lohnt der Blick darauf, worauf beim Bau eines neuen Hauses zu achten ist, weil dort regelmäßig Nachträge entstehen, die niemand eingeplant hat.
Zur Einordnung der Marktlage: Der Immobilienpreisindex des Statistischen Bundesamtes zeigt, wie sich Kaufpreise und Baukosten entwickeln, und damit auch, wie realistisch die Wertannahme der Bank ist.
Vorteile und Nachteile im Überblick
Bevor Sie sich entscheiden, hilft die nüchterne Gegenüberstellung:
| Vorteile | Nachteile der Vollfinanzierung |
|---|---|
| früherer Kauf, kein jahrelanges Ansparen | deutlich höherer Zinssatz |
| Mietzahlungen entfallen sofort | höhere monatliche Rate |
| bei steigenden Preisen früher im Markt | lange Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit |
| Eigenkapital bleibt für anderes verfügbar | kaum Spielraum bei Zinsanstieg |
| steuerlich bei Vermietung interessant | wenige Banken bieten eine Vollfinanzierung an |
Die Vorteile wirken kurzfristig, die Nachteile über die gesamte Laufzeit.
Ein Punkt aus der linken Spalte wird oft übersehen: Wer Eigenkapital hat, es aber bewusst nicht einsetzt, hält damit die eigene Reserve verfügbar. Für Selbstständige mit schwankendem Einkommen kann das sinnvoller sein als eine niedrigere Rate.
Für alle anderen gilt: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins und desto geringer das Risiko. Wer noch zwei Jahre ansparen kann, ohne dass die Wunschimmobilie unerreichbar wird, fährt mit dem Warten in fast jedem Fall besser. Wie ein Kreditantrag grundsätzlich abläuft, zeigt die Anleitung in fünf Schritten zum persönlichen Kredit.
Für wen die Vollfinanzierung funktioniert
Zusammengefasst braucht es diese Kombination:
- Sicheres, überdurchschnittlich hohes Einkommen, idealerweise zwei Verdiener
- Gute Bonität ohne negative Schufa-Merkmale
- Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt
- Mindestens 3 Prozent Anfangstilgung
- Zinsbindung von 15 Jahren oder länger
- Notgroschen von drei Nettogehältern, der unangetastet bleibt
- Immobilie in einer Lage mit stabiler Nachfrage
Wer sechs oder sieben dieser Punkte erfüllt, kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital verantworten. Bei vier oder weniger ist Warten und Ansparen die günstigere Möglichkeit, auch wenn die Preise in der Zwischenzeit weiter steigen.
Der Unterschied zwischen einer funktionierenden und einer riskanten Vollfinanzierung liegt nicht im Kaufpreis, sondern im Puffer dahinter.