Eine vermietete Wohnung scheint auf den ersten Blick die ideale Ergänzung zur gesetzlichen Rente zu sein: Monat für Monat geht Geld auf dem Konto ein, gleichzeitig bleibt die Immobilie als Vermögenswert erhalten.
Für die persönliche Planung des Ruhestands ist jedoch allein entscheidend, welcher Betrag nach sämtlichen Ausgaben tatsächlich verfügbar ist.
Übersicht
Die Kaltmiete ist kein zusätzlicher Rentenbetrag
Den Ausgangspunkt jeder Rechnung stellt die monatliche Kaltmiete dar. Nebenkostenvorauszahlungen gehören dagegen nicht zum Ertrag. Der Vermieter nimmt sie zwar ein, muss damit jedoch auch die Ausgaben für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung begleichen.
Bei einer Eigentumswohnung zeigt das monatliche Hausgeld, wie deutlich sich Zahlungseingang und echter Überschuss unterscheiden können. Hinzu kommen beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, Steuerberatung oder Kontoführung. Auch kleinere Beträge summieren sich dabei im Laufe eines Jahres. Sie müssen ebenfalls direkt aus den Mieteinnahmen des Eigentümers bezahlt werden.
Diejenigen, die Wohnimmobilien zur Altersvorsorge nutzen, sollten grundsätzlich eine Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten vornehmen. Verwaltungskosten sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Reparaturen lassen sich grundsätzlich nicht über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Sie bleiben beim Eigentümer und schmälern den laufenden Ertrag.
Rücklagen schützen vor bösen Überraschungen
Ein neuer Boden nach einem Wasserschaden, eine defekte Heizung oder die Sanierung des Daches können schnell mehrere Monatsmieten verschlingen. Deshalb gehört ein fester Betrag, der für Reparaturen zurückgehalten wird, in jede Kalkulation.
Wie hoch dieser ausfallen sollte, richtet sich nach Alter, Zustand und Ausstattung des Gebäudes. Bei einer Eigentumswohnung ist außerdem zu prüfen, wie gut die gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage gefüllt ist. Diese Rücklage ersetzt allerdings noch kein ausreichendes eigenes finanzielles Polster.
Kosten innerhalb der Wohnung, ein vorübergehender Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen treffen den Eigentümer unmittelbar. Wer im Ruhestand auf die regelmäßigen Einnahmen angewiesen ist, sollte solche Phasen überbrücken können, ohne dafür andere Vorsorgeanlagen kurzfristig verkaufen zu müssen.
Finanzierung und Steuern mitrechnen
Ist die Immobilie bei Rentenbeginn noch nicht abbezahlt, gehen Zins und Tilgung weiterhin vom monatlichen Überschuss ab. Gerade nach einer Anschlussfinanzierung kann die Rate höher ausfallen als ursprünglich erwartet. Eine belastbare Planung berücksichtigt also möglichst genau die heutige Finanzierung und die verbleibende Restschuld zum Zeitpunkt des vorgesehenen Renteneintritts.
Mieteinnahmen zählen darüber hinaus steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bestimmte Ausgaben, wie zum Beispiel Schuldzinsen, Abschreibungen oder nachweisbare laufende Verwaltungskosten, können damit den steuerpflichtigen Überschuss mindern. Welche Posten im Einzelfall anerkannt werden, ist im Vorfeld mit einer Steuerberatung zu klären − für die private Ruhestandsrechnung zählt am Ende schließlich nur der Betrag nach Steuern.
Mit dem Nettoüberschuss planen
Eine einfache Jahresrechnung schafft schnell Klarheit. Dafür werden von der erwarteten Kaltmiete nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Finanzierung, mögliche Ausfallzeiten und die voraussichtliche Steuerbelastung abgezogen.
Erst dieses Ergebnis zeigt, welchen Beitrag die Immobilie tatsächlich zum monatlichen Einkommen leisten kann. Für einen realistischen Durchschnitt sollten die Eigentümer dabei zudem nicht mit zwölf perfekten Vermietungsmonaten rechnen. Ein vorsichtiger Puffer macht sichtbar, ob die Einnahmen auch in einem schwächeren Jahr wirklich dauerhaft ausreichen.
Auch nach dem Kauf lohnt sich dann ein jährlicher Kassensturz. Mieten, Hausgeld, Versicherungen und Reparaturkosten entwickeln sich unterschiedlich. Diejenigen, die ihre Zahlen regelmäßig aktualisieren, erkennen früh, ob die Kalkulation noch trägt. So wird aus einer vermeintlich sicheren Bruttomiete ein realistisch geplanter Baustein für den Ruhestand.