Wenn du eine vermietete Immobilie bewertest, zählt nicht nur die Bausubstanz. Entscheidend ist, welche Erträge – also Mieteinnahmen abzüglich Kosten – sich langfristig erzielen lassen. Das Ertragswertverfahren setzt genau dort an und hilft dir, eine realistische Preisvorstellung zu entwickeln.
Hinweis: Der Rechner liefert nur eine grobe Schätzung. Der tatsächliche Ertragswert hängt vom Zustand des Gebäudes, der Lage, aktuellen Mietniveaus, den Bewirtschaftungskosten und weiteren rechtlichen Besonderheiten ab. Für eine rechtsverbindliche Bewertung solltest du einen zertifizierten Gutachter hinzuziehen.
Übersicht
Der Ertragswertverfahren Rechner
Der folgende Rechner hilft dir, den Ertragswert einer vermieteten Immobilie überschlagen zu können. Du gibst die wichtigsten Eckdaten ein – Jahresnettomiete, Bewirtschaftungskosten, Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins – und erhältst eine erste Schätzung. Die Berechnung folgt einer vereinfachten Formel, die sich am klassischen Ertragswertverfahren orientiert.
Dieser Online‑Rechner ist ein praktisches Werkzeug für eine erste Orientierung. Er ersetzt jedoch kein professionelles Gutachten, sondern unterstützt dich dabei, ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen.
Ertragswertverfahren Rechner
Mit diesem Rechner kannst du den Ertragswert einer vermieteten Immobilie grob abschätzen. Die Berechnung ersetzt kein Gutachten, liefert aber eine erste Orientierung zur Größenordnung.
Eingabe
Berechnete Werte
Die Berechnung ist bewusst vereinfacht. Objektzustand, Modernisierungen, Leerstand, marktübliche Mieten, besondere Rechte, Restnutzungsdauer, Sachwertfaktoren und lokale Gutachterausschussdaten werden nicht vollständig abgebildet.
Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert ist der Kapitalwert einer Immobilie, der sich aus ihren zukünftigen Erträgen ableitet. Er setzt sich aus dem Gebäudereinertrag und dem Bodenwert zusammen. Der Gebäudereinertrag ist der jährliche Überschuss aus Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Dieser Überschuss wird über die verbleibende Nutzungsdauer kapitalisiert – also in einen Barwert umgerechnet – und anschließend mit dem Bodenwert addiert. Das Ergebnis gibt Aufschluss darüber, wie viel eine Immobilie unter Renditegesichtspunkten wert ist.
Weiterer hilfreicher Immobilien-Rechner: Erbbauzins Rechner: Online kostenlos berechnen
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Bewertungsverfahren für Immobilien. Es wird angewendet, wenn der Wert eines Objekts vor allem durch erzielbare Erträge bestimmt wird. Statt die Kosten für Grundstück und Gebäude zu addieren wie beim Sachwertverfahren, kapitalisiert das Ertragswertverfahren die zukünftigen Überschüsse. Es eignet sich vor allem für Miet‑ und Pachtobjekte sowie gemischte Wohn‑ und Gewerbeimmobilien. Die Methode basiert auf ortsüblichen Mieten und einem marktüblichen Liegenschaftszins; sie ist komplex und verlangt fundierte Marktkenntnisse. Laien können sich mit einem Rechner einen ersten Eindruck verschaffen, sollten aber für verbindliche Aussagen Experten hinzuziehen.
Das Ertragswertverfahren ist eines von drei anerkannten Verfahren zur Immobilienbewertung. Es wird eingesetzt, wenn eine Immobilie Rendite abwerfen soll. Je fungibler – also ersetzbarer – das Objekt ist, desto besser eignet sich das Verfahren.
Welche Werte braucht man für eine grobe Ertragswert‑Schätzung?
Um den Ertragswert abzuschätzen, benötigst du einige wenige, aber entscheidende Kennzahlen. Die folgenden Unterpunkte erklären, was hinter den einzelnen Werten steckt:
Jahresnettomiete
Die Jahresnettomiete ist die Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr, ohne umlagefähige Nebenkosten wie Heizung oder Wasser. Für eine realistische Berechnung solltest du die ortsübliche Miete ansetzen. Weicht deine tatsächliche Miete stark davon ab, spricht man von Overrent (zu hoher Miete) oder Underrent (zu niedriger Miete); solche Abweichungen können das Ergebnis verzerren.
Unser Tipp für ein weiteres hilfreiches Tool rund um Mieten: Mieteinnahmen versteuern: Online-Rechner
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Ausgaben, um eine Immobilie zu betreiben. Dazu gehören Instandhaltung, Verwaltung, Reparaturen und ein Mietausfallwagnis für Leerstandszeiten. Diese Kosten reduzieren den Rohertrag zu einem Jahresreinertrag. Da sich die Kosten jährlich an den Verbraucherpreisindex anpassen, solltest du aktuelle Richtwerte heranziehen. Rechtsgrundlagen wie die ImmoWertV definieren, wie hoch die Ansätze je Wohneinheit oder Quadratmeter sein dürfen.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der Quadratmeterpreis für baureife Grundstücke in einer bestimmten Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Den Bodenwert erhältst du durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche. Da sich Bodenrichtwerte je nach Region und Marktlage unterscheiden, lohnt sich ein Blick in die örtlichen Grundstücksmarktberichte.
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist die Größe des Baugrundstücks in Quadratmetern. Sie beeinflusst den Bodenwert direkt. Für das Ertragswertverfahren gilt das Prinzip, dass das Grundstück als zeitlich unbegrenzt nutzbar angesehen wird, während das Gebäude eine endliche Restnutzungsdauer hat.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre das Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Neubauten haben eine lange, ältere Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer. Je länger die Restnutzungsdauer, desto größer ist der Vervielfältiger und desto höher fällt der Ertragswert aus. Da die Schätzung subjektiv sein kann, orientieren sich Gutachter an Baubeschreibung, Baujahr und Modernisierungsgrad.
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins ist ein marktübliches Verzinsungsmaß für den Bodenwert. Er wird aus realen Kaufpreisen abgeleitet und von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Ein hoher Liegenschaftszins senkt den Ertragswert, weil die Bodenwertverzinsung dann größer ausfällt. Verwechsle den Liegenschaftszins nicht mit deiner persönlichen Rendite – es handelt sich um eine fiktive Rechengröße, nicht um die tatsächliche Verzinsung deines Kapitals.
Verwende für deine Berechnung ortsübliche Mieten und offizielle Zinsen. Unrealistische Ansätze führen zu verzerrten Ergebnissen und geben dir kein verlässliches Bild.
Erklärung der Ergebnis‑Werte, die der Ertragswertrechner liefert
Der Rechner spuckt verschiedene Kennzahlen aus. Im Folgenden erfährst du, was sie bedeuten und wie sie berechnet werden:
Reinertrag Immobilie (inkl. Grundstück)
Der Reinertrag ist der Jahresüberschuss aus Mieteinnahmen, nachdem du die Bewirtschaftungskosten abgezogen hast. Ein positiver Wert zeigt, dass die Immobilie Einnahmen erwirtschaftet. Ein negativer Reinertrag weist auf unwirtschaftliche Verhältnisse hin; in diesem Fall solltest du Miete, Kosten und Zinssatz kritisch prüfen.
Bodenwert
Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Er repräsentiert den Wert des unbebauten Grundstücks und bleibt im Ertragswertverfahren unverzinst, weil das Grundstück als dauerhaft nutzbar gilt.
Liegenschaftszins (Grundstück)
Dieser Betrag ist die Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszins. Er spiegelt eine fiktive Miete für das Grundstück wider und wird vom Reinertrag abgezogen, um den Ertrag des Gebäudes zu isolieren.
Reinertrag Gebäude (exkl. Grundstück)
Der Gebäudereinertrag entsteht, wenn du vom Gesamtreinertrag die Bodenwertverzinsung abziehst. Er zeigt, wie viel Gewinn allein dem Gebäude zuzurechnen ist.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist ein kapitalisierter Faktor, der die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins berücksichtigt. Die vereinfachte Formel lautet: (1 – (1 + i)–n) / i, wobei i der Zinssatz und n die Restnutzungsdauer ist. Ist der Zinssatz null, entspricht der Vervielfältiger der Restnutzungsdauer. Je niedriger der Zinssatz und je länger die Laufzeit, desto größer wird der Faktor.
Ertragswert Gebäude
Der Ertragswert des Gebäudes ergibt sich, indem du den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multiplizierst. Dieser Wert zeigt, welchen Beitrag das Gebäude zum Gesamtertragswert leistet. Ist der Gebäudereinertrag negativ, bleibt auch dieser Wert negativ.
Ertragswert (Verkehrswert)
Der Ertragswert ist die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert. Dieses Ergebnis ist eine grobe Schätzung für den Verkehrswert einer Immobilie. Abweichungen durch besondere Rechte, Baumängel, außergewöhnliche Ausstattung oder Mietverträge mit Over‑ oder Underrent werden in dieser vereinfachten Berechnung nicht erfasst.
Wenn der Gebäudereinertrag negativ ist oder der Vervielfältiger unrealistisch groß erscheint, kann das auf eine nicht marktgerechte Miete, zu hohe Bewirtschaftungskosten oder einen unpassenden Zinssatz hinweisen. In solchen Fällen ist eine detaillierte Analyse sinnvoll.
Für welche Immobilien eignet sich der Ertragswertrechner?
Der Ertragswertrechner eignet sich für Objekte, deren Wert im Wesentlichen von den Mieteinnahmen abhängt. Dazu zählen vermietete Mehrfamilienhäuser, Apartmenthäuser, vermietete Eigentumswohnungen, Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und gemischt genutzte Immobilien. Je einfacher ein Objekt an andere Nutzer weitervermietet werden kann, desto passender ist das Ertragswertverfahren. Für selbst genutzte Einfamilienhäuser oder sehr spezielle Immobilien (z. B. denkmalgeschützte Einzelobjekte) eignen sich eher das Sachwert‑ oder Vergleichswertverfahren, weil hier der Ertrag eine untergeordnete Rolle spielt.
Neben der Objektart spielt auch die Datenqualität eine Rolle: Veraltete Liegenschaftszinssätze, unrealistische Mieten oder falsch geschätzte Restnutzungsdauern können das Ergebnis stark verfälschen. Nutze den Rechner daher als Einstieg und lass dich anschließend professionell beraten, wenn es um Kauf, Verkauf oder steuerliche Fragen geht.
Zum Weiterlesen: Rechner: Staffelmiete berechnen und planen (Beträge und Prozent)