Bei Eigentumswohnungen handelt es sich um eine solide und rentable Geldanlage. Eine Immobilieninvestition ist eine Sachwertanlage. Hierbei gibt es gerade bei den derzeit noch vorhandenen niedrigen Zinsen eine gute Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienmarkt. Doch worauf kommt es bei einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage an?
Übersicht
Was spricht für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Überschaubarer Finanzbedarf
Der Preise für Eigentumswohnungen sind größtenteils wesentlich niedriger als diese im Vergleich dazu bei Einfamilien- oder Mehrfamilienhäusern ausfallen. Deshalb ist hier ein überschaubarer Finanzbedarf beim Erwerb einer Eigentumswohnung vorhanden.
Ebenso sind die mit einer Eigentumswohnung verbundenen Nebenkosten auch geringer. Auch fällt bei der Auswahl einer Eigentumswohnung die Suche nach Häusern, die sich in einer optimalen Umgebung befinden, auch weg. Grundsätzlich sind auch die Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten von der Anzahl her wesentlich größer als bei Wohnhäusern.
Auch wenn man in die Riege der Immobilien-Eigentümer vom Mieter wechselt, ist dafür eine Eigentumswohnung eine überschaubarere Angelegenheit als dies bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus der Fall ist.
Somit zählt die Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu den besten Geldanlagen momentan.
Zentrale Lage
In der Regel befinden sich Eigentumswohnungen im Zentrum von größeren Städten oder in den dort angrenzenden Stadtbezirken. Somit spielt die zentrale Nähe sowie die dort vorhandene Flexibilität durch die Benutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln eine große Rolle. Dadurch kann man relativ schnell im Trubel des Zentrums und ebenso schnell im ruhigen Grünen sein.
Räumliche Flexibilität und Wegfall der Mietzahlungen
Bei einer Eigentumswohnung gibt es mehr gestalterische Freiheiten in den Räumlichkeiten als gegenüber einer Mietwohnung und ebenfalls fällt gegenüber einer Mietwohnung die monatliche Mietzahlung weg.
Absicherung im Alter und eine Möglichkeit der Geldanlage
Der Besitz einer Eigentumswohnung ist auch eine Absicherung fürs Alter und kann dann auch als Kapital- und Geldanlage in Form einer Sachwertanlage genutzt werden. Ebenso fällt auch die Gefahr weg, die Wohnung verlassen zu müssen, wenn der Eigentümer hier seinen Eigenbedarf anmeldet.
Abstimmung des Komforts auf die eigenen Bedürfnisse
Damit in der Eigentumswohnung eine kontinuierliche Frischluftzufuhr stattfindet, können einer eigenen Wohnung zum Beispiel eine Wohnraumlüftungssystem mit Wärmerückgewinnung installiert werden.
Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage hat auch Nachteile
Gemeinschaftliche Nutzung
Die Bewohner einer Eigentumswohnung müssen alle gemeinschaftlichen Räume und Nutzflächen (wie zum Beispiel Garten, Waschkeller oder Hinterhof) mit anderen Hausbewohnern oder Mietern teilen und können diese Bereiche nur gemeinschaftlich nutzen. Im Unterschied dazu kann bei einem Haus der Garten oder die anderen Bereiche ganz alleine in Anspruch genommen werden.
Änderung am Haus müssen von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden
Eine Eigentumswohnung ist auf eine bestimmte Größe beschränkt und bei jeder Veränderung außerhalb der Wohnung, zum Beispiel Anbauten, ist eine Zustimmung zum Beispiel der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Übernahme der Kosten für eine Hausverwaltung
Wenn das Gebäude, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, von einer Hausverwaltung beaufsichtigt wird, fallen hierfür Kosten an, die dann vom Eigentümer der einzelnen Wohnungen anteilig übernommen werden müssen.
Teilnahme an Eigentümerversammlungen
In der Regel werden die Besitzer einer Eigentumswohnung zu regelmäßigen Eigentümerversammlungen eingeladen und sind verpflichtet, daran teilzunehmen, um dann gemeinsam mit den anderen Eigentümern, was das komplette Gebäude anbelangt, zusammen mit den anderen Besitzern hier Entscheidungen zu treffen.
Eingeschränkte Flexibilität
Der Besitzer einer Eigentumswohnung kann nicht so flexibel umziehen und sich einfach eine andere Mietwohnung zum Beispiel in einer anderen Stadt suchen, wenn die Lebensumstände dies hier erforderlich machen.
Worauf sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung geachtet werden?
Die Lage der Wohnung
Dies ist ein sehr wichtiges Kriterium, um später einmal eine solche Eigentumswohnung entweder zu verkaufen oder zu vermieten. Dabei sollte einige wichtige Kriterien überprüft werden.
Dazu gehört zum Beispiel die Erreichbarkeit der wichtigsten Dinge des täglichen Lebens. Hierzu gehören die Nähe von Einkaufmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Ärzten, Parks oder Grünanlagen.
Ebenfalls ist eine gut vorhandene Infrastruktur von Bedeutung. Dazu gehört die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie die gute Erreichbarkeit von U-Bahn, Bus oder Tram. Das ist besonders für berufsstätige Käufer von Bedeutung.
Auch gehört das Freizeitangebot mit dazu. Dazu gehören zum Beispiel das Vorhandensein von Sportstätten, Restaurants, Bars, Kneipen, Kinos oder Fitnessclubs und allgemein Alles, was den Wohnwert erhöht und zu Fuß erreichbar ist, mit dazu.
Ebenso gehören Störfaktoren in der näheren Umgebung der Wohnung mit dazu. Dazu zählen zum Beispiel die in der Nähe befindlichen zu stark befahrenen Straßen, der Bahnverkehr und eventuell vorhandene Gleisanlagen oder auch Einflugschneisen bei in der Nähe liegenden Flughäfen.
Ebenso von außen vorhandene Geruchsbelästigungen sind hier ebenfalls ein Thema. Dazu gehören zu Beispiel eine in der Nähe vorhandene Müllverbrennungsanlage oder ein dort liegendes Gewerbegebiet, welche den Wohnwert schmälern können.
Auch Fragen, wie aktuell die Leerstandquote und das Umzugsverhalten ist, wie hoch die Arbeitslosenquote und die Höhe des durchschnittlichen Haushaltseinkommens können hier von Bedeutung sein. Ebenfalls können auch die Altersstruktur sowie das Bevölkerungswachstum von Bedeutung sein.
Der Zustand des gesamten Objekts
Hier geht es zunächst um die Frage, wann das Gebäude erbaut wurde und ob es sich um ein Massivhaus (unverputzt oder verputzt), um ein Fertighaus oder um ein Holzhaus handelt.
Auch die Fragen, wann die letzten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, sind hier wichtig. Ebenfalls ist auch der äußere Eindruck und ob auf den ersten Blick Mängel sichtbar sind, von Bedeutung.
Außerdem sollte man sich die Bausubstanz (in einem guten Zustand?; ist Schimmel, Schwamm oder Nässe vorhanden?) sich anschauen. Auch die Frage nach der Dämmung ist von Bedeutung.
Dazu kommt noch das Alter des Daches und welche Dämmung dort vorgenommen worden ist.
Der Zustand der Wohnung
Auch der Zustand der Wohnung ist neben der Lage ein sehr wichtiges Kriterium bei der Kaufentscheidung. Dabei ist das Baujahr der Wohnung sowie, wann in der Wohnung selbst die letzte Sanierung oder Renovierung vorgenommen worden ist, wichtig.
Ein Energieausweis und das damit verbundene Gutachten ist gesetzlich vorgeschrieben und ein solcher Ausweis muss jedem Kaufinteressenten gezeigt werden, welchen Energieverbrauch oder-bedarf die Wohnung hat. Dabei gibt in dem Energieausweis ein Verbrauchkennwort mit Skala an, wie gut (wenn es im grünen Bereich liegt) oder wie schlecht (wenn es im roten Bereich liegt) vom Energieverbrauch her die Wohnung bewertet wird. Im Energieausweis ist ebenfalls enthalten, mit welcher Heizungsart die Wohnung beheizt wird und welches Alter die eingebaute Heizungsanlage aufweist. Außerdem können auch Daten aus der Baubeschreibung entnommen werden.
Das Objekt prüfen
Damit der Kaufinteressent sich eine Vorstellung vor Ort über eine solche Wohnung machen kann, ist hier dann eine Wohnungsbesichtigung sinnvoll. Dabei kann auch das Objekt auf Mängel überprüft werden.
Bei der Wohnungsbegehung sollte zum Beispiel auf die Haus- und Eingangstür, die Fenster, die Wohnungstüren, die Böden und Beläge, die Küche sowie Bad und WC (muss beim Bad oder in der Küche eine Renovierung vorgenommen werden?), auf die Wände, den Putz und die Tapeten, die Elektrik, die Versorgung mit Wasser bei der Heizungsanlage (dezentral, zentral, Warm und Kalt), das Treppenhaus, das Dach, die Dämmung, die Fassade und der Keller geachtet werden.
Dabei können hier dann Mängel vorhanden sein, die mit einem bloßen Auge nicht erkennbar sind. Deshalb sollten bei der Begehung der Makler auch nach dem Zustand der Bausubstanz, mögliche Mängel sowie dem Alter der Leitungen befragt werden.
Durch einen näheren Einblick in solche Tatbestände kann man zum Teil auch erkennen, in welcher fachlichen Form hier Renovierungen durchgeführt worden sind oder welche noch durchgeführt werden müssen.
Bei der Begehung der Kellerräume sollte auf Feuchtigkeit an den Wänden oder über auf einem eventuell vorhandenen modrigen Geruch geachtet werden. Sollten die Kellerräume auch für die gemeinsame Nutzung von Trocknern und Waschmaschinen verwendet werden, sollte man sich darüber informieren, ob hier entsprechende Anschlüsse und genügend Platz für das Aufstellen eines Trockners und einer Waschmaschine vorhanden ist.
Was gilt es sonst zu prüfen
Auch sollte überprüft werden, ob es auf dem Dach- oder im Keller-genügend Stauraum für die Eigennutzung vorhanden ist.
Auch von Bedeutung ist die Kostenverteilung von Heizung und Wasser, um dann hier auch selbst die Kostenverteilung von Heizungs- und Warmwasser ausrechnen zu können.
Überprüfung, ob die Eigentümergemeinschaft intakt ist und ob eventuell die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft finanzielle Folgen für den neuen Eigentümer haben
Im Vorfeld vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist es hilfreich, auch zu klären, welche Pflichten und Rechte der Erwerber einer solchen Wohnung mit dem Kauf übernimmt. Durch das Studium des Wirtschaftsplans der Anlage, die Überprüfung der letzten Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentumsversammlungen erhält der Erwerber der Wohnung einen Eindruck von möglichen vorhandenen wirtschaftlichen Problemen der Anlage, die er mit dem Erwerb der Wohnung ebenfalls übernimmt.
Zusätzlich sollte bei dem Verwalter der Wohnanlage überprüft werden, ob und in welchem Umfang Sanierungsmaßnahmen oder die Durchführung von Reparaturen anstehen, welche dann den Käufer der Eigentumswohnung ebenfalls finanziell belasten würde.
Zusätzlich ist hier ein sehr wichtiger Faktor, ob die Gemeinschaft von den Eigentümern homogen ist oder ob hier mehrere oder einzelne Mitglieder vorhanden sind, die querulatorisch veranlagt sind und den anderen Wohnungseigentümern eventuell das Leben schwer machen können. Das kann jedoch von außen betrachtet, schwer überprüft werden.
Ein Hinweis hierzu könnte man erhalten, wenn es Hinweise dafür gibt, dass der Verwalter der Wohnanlage häufig gewechselt hat. Dies könnte darauf hindeuten, dass in der Gemeinschaft es zu erheblichen Spannen gekommen ist.
Somit ist es eventuell sinnvoll, dass der Verkäufer der Eigentumswohnung im Kaufvertrag eine Erklärung abgibt, dass ihm von größeren Spannungen und Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft nichts bekannt ist.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage – Rendite über 3 Prozent
Aufgrund der stark gestiegenen Preise auch bei den Eigentumswohnungen am Immobilienmarkt gibt es für Kapitalanleger heute nicht mehr die sehr hohen Renditen, wie in der Vergangenheit. Hier sind die Kaufpreise auch im Vergleich zu den Mieten viel zu hoch. Trotzdem sollte es hier möglich sein, auch langfristig Renditen über 3 Prozent als Objektrendite zu erzielen. Deshalb sollte auch vor der Kaufentscheidung diese Kennzahl durchgerechnet werden, weil ansonsten es sich um eine schlechte Kapitalanlage handeln dürfte.
Wissenswertes zum Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Wo findet man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Die Suche nach einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage hängt zunächst einmal davon ab, in welcher Form diese genutzt werden soll. Desweiteren sind als Kriterien auch das eingesetzte Kapital und der erwartete Ertrag wichtig. Dabei wird die Auswahl durch diese Kriterien bei den vorhandenen Angeboten etwas eingeschränkt. Hierbei sollte jedoch erhebliche Zeit in eine solche Suche investiert werden, um dann auch hier das geeignete Objekt am Immobilienmarkt zu finden.
Hierbei sind dann eine Anlaufstelle die einschlägigen Immobilienportale im Internet. Auch ein Immobilienmakler kann hier sich als hilfreich erweisen. Dieser kennt den Immobilienmarkt in dem jeweiligen regionalen Bereich gut und kann dann die entsprechenden Objekte aussuchen.
Ein weiterer Anlauf ist die Hausbank oder die Bank des Vertrauens oder auch eine Versicherung. Versicherungen verfügen auch in den größeren Städten über große Immobilienbestände von Wohnungen. Bei der Hausbank oder eventuell auch bei der Versicherung kann eventuell auch die Finanzierungsmöglichkeit geklärt werden.
Alternativer Erwerb eines Mehrfamilienhauses anstelle von einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Grundsätzlich ist eine einzelne Eigentumswohnung traditionell teurer in der Anschaffung als ein Mehrfamilienhaus herunter gebrochen auf die einzelnen dort Wohnungen. Das gilt auch für die längerfristige Verwaltung von einem solchen Objekt, weil dann bei einer größeren Anzahl von zu verwaltenden Einheiten in einem Mehrfamilienhaus auch die Gesamtkosten für eine einzelne Wohnung sinken.
Aber grundsätzlich sind Mehrfamilienhäuser in der Regel ein Anlageprodukt für Investoren.
Wenn es um die Wahl zwischen Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung geht, so müssen bei beiden Arten von Gebäuden die dort vorhandenen Risikofaktoren im Einzelfall abgewogen werden.
Risikoabwägung zwischen Eigentumswohnung und Mehrfamilienhaus
Bei der Eigentumswohnung ist das Risiko, dass es zu einem Totalausfall kommt, weitaus höher als bei einem Mehrfamilienhaus. Wenn der Mieter bei einer Eigentumswohnung seinen Verpflichtungen nicht nach kommt, kann durch die weiter laufenden Kosten es eventuell zu einem finanziellen Engpass kommen.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietern ist hier ein kompletter Ausfall wesentlich unwahrscheinlicher, weil es sich hierbei um verschiedene Mieter handelt.
Bei der Investition in einer größeren Anzahl von Eigentumswohnungen in verschiedenen Häusern wird dann dieses Ausfallrisiko umgangen. Dabei kann hier dann das Risiko auf verschiedene Immobilien und verschiedene Standorte verteilt werden.
Ein Risiko bei einem Mehrfamilienhaus ist, dass hier unvorhergesehene Ereignisse eintreten können, auf die der Inhaber keinen Einfluss hat. Dazu gehört zum Beispiel, wenn in der Nachbarschaft mit einer starken Lärmbelästigung gebaut wird und dadurch die Mieter die Mieter mindern oder deshalb aus dem Mehrfamilienhaus ausziehen.
Bei einer Eigentumswohnung gibt es, wie bereits mehrmals erwähnt, eine Eigentümerversammlung, in der dann die verschiedenen Eigentümer bei einem Gebäudekomplex zum Beispiel über anstehende Instandhaltungen am Objekt abstimmen und Einigkeit erzielen müssen. Hier muss dann der Investor in eine Eigentumswohnung dann auch den Mehrheitsbeschluss akzeptieren, obwohl dieser Investor anderer Meinung ist. Dieses Problem entfällt bei einem ganzen Mehrfamilienhaus.