1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer

Jeder, der ein Haus oder eine Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Doch was sind Mieteinnahmen und gibt es Ausnahmen von der Versteuerung bzw. Freibeträge? Gibt es also Möglichkeiten Steuern zu sparen und wie viel Steuern müssen bei 1000 Euro Mieteinnahmen bezahlt werden? Die Frage 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer ist nämlich durchaus etwas komplexer.

Was sind Mieteinnahmen?

Zu den Mieteinnahmen zählen die Einnahmen aus der Vermietung von Eigentums- oder Einliegerwohnung, von der Vermietung eines Hauses und von der Untervermietung eines Zimmers bzw. einer Wohnung und auch die Verpachtung von unbebauten Grundstücken sowie die Vermietung einer Ferienwohnung bzw. eines Ferienhauses und die Vermietung von gewerblichen Räumen. Um welche Art von Vermietung es sich handelt, ist dem Fiskus egal. Zu den Mieteinnahmen zählen auch die Nebenkosten aus Vermietung und Verpachtung. Das heißt, in der Steuererklärung wird die Warmmiete angegeben. Da die Nebenkosten, zum Beispiel für Strom, Wasser und Heizung, Kosten für den Schornsteinfeger etc. an den jeweiligen Anbieter weitergeleitet werden müssen, können die Nebenkosten als Ausgaben angegeben werden. Ebenfalls als Nebenkosten gelten:

  • Sanierungs- oder Renovierungskosten
  • Kosten für einen Hausverwalter
  • Anwaltskosten, welche in direktem Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, die vermietet wird
  • Kontoführungsgebühren für das Konto, auf dem die Mieteinnahmen eingehen
  • Fahrtkosten zur Immobilie
  • Grundsteuer
  • Müllgebühren
  • Maklerkosten bzw. Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten wegen einer anstehenden Neuvermietung

Darüber hinaus dürfen auch Rücklagen gebildet und Abschreibungen gemacht werden, wenn man als Vermieter auftritt von Mietobjekten. Die Mieteinnahmen sind unterm Strich somit nur die Kaltmieten. Hier wird der Unterschied zwischen Warm und Kaltmiete erläutert.

Weiter werden die Mieteinnahmen durch die Absetzung für Gebäudeabnutzung (kurz AfA) gesenkt. Die Abschreibung reduziert die Steuerlast merklich.

Wie hoch ist die Steuer für 1000 Euro Mieteinnahmen?

1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer - Das Finanzamt möchte seinen Teil
1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Das Finanzamt möchte seinen Teil

Wie hoch die Steuer für Mieteinnahmen ist, das hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Und dieser Steuersatz ist davon abhängig, wie hoch das Arbeitseinkommen ist, ob man verheiratet ist und ob und wie viele Kinder man hat. Die Spannweite des Steuersatzes liegt zwischen 14 und 42 Prozent.

1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer – Freibetrag nutzen

Wie für jeden Arbeitnehmer auch, gibt es auch für Vermieter von Wohnungen, Häusern, Ladengeschäften und der Verpachtung von Grundstücken einen Grundfreibetrag. Das heißt, bis zu der Grenze des Freibetrags bleiben die Einnahmen aus einer Vermietung oder Verpachtung steuerfrei. 2021 lag der Grundfreibetrag bis 9744 Euro im Jahr. 2022 liegt der Freibetrag bei 9984 Euro. Wer verheiratet ist, der kann den Freibetrag in doppelter Höhe zum Ansatz bringen.

Für 2022 bedeutet dies, dass es sich hier um 19.968 Euro handelt. Es ist bei diesem Freibetrag allerdings darauf zu achten, dass dieser Betrag für alle Einnahmearten gilt, also auch für den ganz normalen Arbeitslohn. Vermieter, die ein Gehalt haben, das bereits über dem jährlichen Grundfreibetrag liegt, bedeutet dies, dass die Mieteinnahmen in voller Höhe versteuert werden müssen. Dies gilt auch, wenn die Mieteinnahmen weniger als 9984 Euro betragen, also zum Beispiel nur 1000 Euro, werden davon je nach der Höhe des persönlichen Steuersatzes 140 bis 420 Euro fällig, die an den Fiskus abgeführt werden müssen. Pauschal 50 Prozent von den Mieteinnahmen abzüglich der Nebenkosten zurückzulegen für die Steuer reicht daher völlig aus.

Sonderfall Vermietung an Familienmitglieder

Wer eine Wohnung oder ein Haus an ein Familienmitglied vermietet, der sollte darauf achten, dass der Mietpreis nicht allzu niedrig angesetzt wird. Grund dafür ist, dass sich die Werbungskosten – also die Kosten für Handwerker, Grundsteuer, Kontoführungsgebühr für das Konto, auf das die Mieteinnahmen eingehen – nur dann absetzen lassen, wenn die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ansonsten richtet sich die Höhe der abzuziehenden Werbungskosten nach der Höhe der angesetzten ortsüblichen Vergleichsmiete. Überlässt man die Wohnung oder das Haus dem Familienmitglied unentgeltlich, können auch keine Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. In Bezug auf die Vermietung an Familienmitglieder schaut das Finanzamt in der Regel genau hin.

Sonderfall Untervermietung

Allgemein zählen zu den Mieteinnahmen auch die Einnahmen aus einer Untervermietung. Das heißt, vermietet man ein Objekt, das man selbst gemietet hat, zum Beispiel eine Garage oder eine Wohnung an jemanden anderen weiter, müssen die Mieteinnahmen daraus versteuert werden. Es sei denn, es handelt sich bei einer solchen Untervermietung um eine kurzfristige Untervermietung, zum Beispiel für die Dauer von einer Woche oder einem Monat. In diesem Fall gilt eine Sonderregelung, aber nur dann, wenn die Einnahmen aus einem vermieteten Objekt unter 520 Euro im Jahr liegen. Dann bleiben diese Einnahmen steuerfrei. Es handelt sich allerdings um keinen Freibetrag, sondern um eine Bagatellgrenze.

Sonderfall Vermietung von Garagen

Vermieter müssen keine Umsatzsteuer abführen. Dies gilt auch, wenn mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abgezielt wird. Es gibt jedoch eine Ausnahme, was die Umsatzsteuer betrifft. Und zwar, wenn nur ein Stellplatz oder eine Garage vermietet werden. In diesem Fall unterliegt die Vermietung der Umsatzsteuerpflicht. Wer einen Stellplatz oder eine Garage mit Haus oder Wohnung vermietet, der muss dafür keine Umsatzsteuer abführen. Die Umsatzsteuer ist ein durchlaufender Posten. Es muss für die Umsatzsteuer allerdings eine separate Umsatzsteuererklärung abgegeben werden.

Sonderfall Vermietung an gewerbliche Mieter

Vermieter, die privat eine Immobilie als Gewerberaum vermieten an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen, der hat die Wahl, ob der Vermieter mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten möchte. Der Vorteil der Vermietung mit Umsatzsteuer ist, dass wenn eine Renovierung ansteht für dieses Objekt, lässt sich auch die Mehrwertsteuer der Handwerkerrechnung im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.

Sonderfall leerstehende Wohnung bzw. leerstehendes Haus

Oftmals lässt sich eine Wohnung oder ein Haus nicht gleich wieder vermieten. Grund dafür kann eine übertrieben hohe Miete sein oder mangelnde Nachfrage oder eine anstehende Sanierung oder Renovierung. In allen Fällen ist es so, dass die Mieteinnahmen fehlen.

In diesem Fall lassen sich dennoch die anfallenden Kosten für Makler, Online- oder Zeitungsanzeigen für die Suche nach einem Mieter, aber auch Grundsteuer und Müllgebühren absetzen. Wichtig ist der Nachweis, dass Bemühungen bestehen, die Wohnung wieder zu vermieten. Diese Belege wird das Finanzamt einfordern.

1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer pauschaler Ansatz

Eine einfache Regel ist es pauschal von dem Gewinn 50% zurückzulegen.  Mit diesem Wert ist man auf der sicheren Seite. Denn das Finanzamt will meist zügig sein Geld.

Krankenversicherung nicht vergessen

Sollte man nicht angestellt, privat versichert oder Rentner in der KvdR sein, werden Krankenkassenbeiträge fällig. Es werden also bei jedem freiwillig gesetzlich versichertem die Beiträge mit einberechnet.

Wie man das Ganze umgehen und optimieren kann, haben wir hier in unserem Beitrag zur Krankenkasse für Privatiers dargestellt.

 

Fazit 1000 Euro Mieteinnahmen wieviel Steuer

Natürlich muss man auf 1000 Euro Mieteinnahmen Steuern zahlen. Dennoch ist die Immobilie eine der besten Geldanlagen momentan. Wer günstig einkauft, ist sein restliches Leben abgesichert.

 

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