Zwei Familien nehmen dasselbe Darlehen auf: 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zinsen, 15 Jahre Zinsbindung. Die eine wählt 2 Prozent Anfangstilgung, die andere 3 Prozent. Nach Ablauf der Zinsbindung trennt beide eine Restschuld von über 40.000 Euro. An Zinsen hat die zweite Familie rund 25.000 Euro weniger gezahlt.
Der Unterschied liegt allein in der Höhe der Tilgung. Wer die wichtigsten Stellschrauben seiner Baufinanzierung kennt, kann über die Laufzeit fünfstellige Beträge sparen.
Übersicht
Was bedeutet Tilgung überhaupt?
Die monatliche Rate eines Immobilienkredits besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Tilgung. Die Zinsen gehen an die Bank, die Tilgung verringert die Restschuld.
Weil die Zinsen immer nur auf die verbleibende Restschuld anfallen, sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate. Der Tilgungsanteil wächst entsprechend. Dieser Effekt beschleunigt sich mit der Zeit, und genau deshalb wirkt sich die Höhe der Anfangstilgung so stark aus.
Strategie 1: Die Anfangstilgung richtig wählen
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Bei 300.000 Euro und 2 Prozent Anfangstilgung sind das 6.000 Euro im ersten Jahr.
Wie stark dieser Wert wirkt, zeigt die Gegenüberstellung bei 300.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Zinsen:
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 15 Jahren | Zinsen bis dahin |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ca. 245.000 € | ca. 147.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ca. 202.000 € | ca. 149.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ca. 158.000 € | ca. 151.000 € |
| 4 % | 1.875 € | ca. 114.000 € | ca. 153.000 € |
Höhere Tilgung bedeutet mehr monatliche Belastung, aber eine deutlich kleinere Restschuld.
Die Faustregel lautet: Zinssatz und Tilgung sollten zusammen mindestens 5 Prozent ergeben. Bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent also mindestens 1,5 Prozent Tilgung, besser 2 bis 3 Prozent. So lässt sich der Kredit in einem überschaubaren Zeitraum zurückführen.
Wichtig ist aber, was Sie sich dauerhaft leisten können. Eine hohe Tilgung nützt nichts, wenn bei jeder Reparatur das Budget kippt. Besser ist eine Rate, die auch bei einem Einkommensausfall tragbar bleibt, kombiniert mit der Möglichkeit zur Sondertilgung. Für diesen Fall sollte die Höhe der Rate Luft lassen.
Strategie 2: Sondertilgung konsequent nutzen
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate. Fast alle Banken räumen fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos ein, manche auch zehn Prozent.
Der Effekt einer jährlichen Sondertilgung ist beachtlich. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung dauert die vollständige Rückzahlung rund 30 Jahre. Wer jährlich 5.000 Euro zusätzlich leistet, ist nach etwa 21 Jahren schuldenfrei und kann so über 60.000 Euro an Zinskosten sparen. Wer schneller tilgen will, hat damit den wirksamsten Hebel.
Drei Punkte sind dabei entscheidend:
- Das Recht auf Sondertilgung muss im Vertrag vereinbart sein. Sondertilgungen sind in der Regel nur dann kostenlos, wenn sie schriftlich vereinbart wurden. Sonst kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
- Der richtige Zeitpunkt im Jahr. Manche Banken verrechnen Sondertilgungen erst zum Jahresende. Fragen Sie nach, ob die Zahlung sofort auf die Restschuld angerechnet wird.
- Nicht ungenutzt verfallen lassen. Das Sondertilgungsrecht gilt meist pro Kalenderjahr und lässt sich nicht ansparen.
Wann sich eine Sondertilgung mehr lohnt als eine Geldanlage, entscheidet der Zinsvergleich. Solange der Zinssatz des Darlehens über der erwarteten Rendite nach Steuern liegt, gewinnt die Tilgung. Bei 3,5 Prozent müsste eine Anlage sicher mehr als 4,7 Prozent vor Steuern bringen, um mitzuhalten. Freies Geld ist in diesem Fall in der Tilgung besser aufgehoben.
Strategie 3: Volltilgerdarlehen für Planungssicherheit
Beim Volltilgerdarlehen ist die Tilgung so hoch angesetzt, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Es gibt keine Restschuld und damit keine Anschlussfinanzierung.
Das bringt zwei Vorteile: absolute Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit und meist günstigere Konditionen mit einem Zinsrabatt von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten, weil die Bank kein Anschlussrisiko trägt.
Der Preis dafür ist Flexibilität. Die monatliche Rate liegt deutlich höher, und die meisten Banken schließen bei Volltilgern sowohl Sondertilgungen als auch Tilgungssatzwechsel aus. Wer in zehn Jahren mit einer Erbschaft oder einem Gehaltssprung rechnet, ist mit einem klassischen Annuitätendarlehen samt Sondertilgungsrecht besser bedient.
Strategie 4: Den Tilgungssatzwechsel im Vertrag sichern
Viele Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit zwei- bis dreimal zu ändern. Diese Option kostet nichts und ist eine der nützlichsten Klauseln überhaupt.
Sie hilft in beide Richtungen:
- Nach oben, wenn das Einkommen steigt. Von 2 auf 3 Prozent Tilgung zu wechseln heißt, den Kredit spürbar schneller zu tilgen und die Laufzeit um mehrere Jahre zu verkürzen.
- Nach unten, wenn Elternzeit, Kurzarbeit oder ein Jobwechsel die Kasse belasten. Statt in Zahlungsverzug zu geraten, senken Sie die monatliche Rate vorübergehend.
Achten Sie beim Vertragsabschluss darauf, dass der Wechsel kostenfrei ist und die Bandbreite groß genug ausfällt. Üblich sind Wechsel zwischen 1 und 5 Prozent.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Bleibt eine Restschuld, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Ein wichtiges Recht kennen dabei viele nicht: Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer längeren Zinsbindung und ist bei gefallenen Zinsen bares Geld wert.
Für das Ende der Zinsbindung stehen drei Wege offen:
Prolongation. Die bisherige Bank macht ein neues Angebot. Bequem, aber selten das günstigste.
Umschuldung. Ein anderer Anbieter übernimmt die Restschuld. Die Grundschuld wird abgetreten, die Kosten dafür liegen bei etwa 0,2 Prozent der Summe.
Forward-Darlehen. Bis zu 60 Monate vor Ablauf sichern Sie sich die heutigen Zinsen. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag von etwa 0,02 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.
Beginnen Sie die Suche nach der Anschlussfinanzierung etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung. Wer wartet, bis die Bank sich meldet, verhandelt aus der schwächeren Position. Einen Überblick über die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung bietet diesem Ratgeberportal zufolge vor allem der frühzeitige Vergleich mehrerer Angebote.
Die häufigsten Fehler beim Tilgen
Zu niedrige Anfangstilgung wählen. Ein Prozent Tilgung bedeutet bei diesem Zinssatz eine Gesamtlaufzeit von über 40 Jahren. Der Kredit läuft damit deutlich länger als geplant. Wer die Immobilie mit 45 kauft, zahlt bis weit in die Rente.
Sondertilgungsrecht nicht vereinbaren. Sondertilgungen kosten in der Regel nichts oder nur einen minimalen Zinsaufschlag, verschaffen aber enorme Flexibilität.
Restschuld verdrängen. Viele Käufer schauen nur auf die monatliche Rate und ignorieren, was nach 15 Jahren noch offen ist. Genau dort entscheidet sich, ob die Finanzierung aufgeht.
Alle Rücklagen in die Tilgung stecken. Drei bis sechs Monatsausgaben sollten als Notgroschen liquide bleiben. Sonst führt die nächste kaputte Heizung direkt in den teuren Dispo. Wie sich Rücklagen und Absicherung sinnvoll aufteilen lassen, zeigt der 30-Minuten-Finanzcheck für Haushalte.
Kurz zusammengefasst
- Zins und Tilgung sollten zusammen mindestens 5 Prozent ergeben, besser mehr.
- Jedes zusätzliche Prozent Anfangstilgung senkt die Restschuld nach 15 Jahren deutlich.
- Eine jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro kann die Laufzeit um fast ein Jahrzehnt verkürzen und viel Geld an Zinskosten sparen.
- Ein Volltilgerdarlehen bringt Sicherheit, kostet aber Flexibilität.
- Der kostenlose Tilgungssatzwechsel gehört in jeden Vertrag.
Die beste Strategie kombiniert eine tragbare Rate mit maximaler Flexibilität. Wer mit 2,5 bis 3 Prozent startet, sich Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel sichert und beides konsequent nutzt, ist deutlich schneller schuldenfrei als mit einer starr hohen Rate, die im ersten Engpass zum Problem wird. Auch die Frage, wie viel Kapital überhaupt in die Immobilie fließen sollte, lohnt eine eigene Betrachtung, etwa im Vergleich Notgroschen oder Eigenheim.